Guía para Comprar un Apartamento en Israel

Aviso Este artículo ofrece una descripción general. No pretende sustituir la orientación profesional de un agente o abogado.

Encontrar un apartamento

Agente inmobiliario (Metavej / Tivuj)

A menudo vale la pena recurrir a un agente, ya que pueden presentar propiedades exclusivas y negociar mejores condiciones. En Israel, los agentes suelen cobrar el 2% del precio de venta más IVA.

Negociación Los clientes pueden intentar negociar la comisión antes de realizar una compra, especialmente en propiedades de alto valor.

Contrato de compra

Abogado

Antes de firmar cualquier documento, es fundamental encontrar un buen abogado. Aunque es común que ambas partes usen el mismo abogado para ahorrar costos, se recomienda contratar uno propio para asegurar que sus intereses estén plenamente representados.

Zijron Devarim (Principio de Entendimiento)

Es un documento vinculante preliminar. Se recomienda encarecidamente NO firmarlo sin consultar a un abogado, ya que equivale a un contrato pero sin todas las protecciones legales, y su cancelación puede acarrear multas.

Contrato de compraventa (Joze)

El contrato debe incluir todos los detalles del apartamento, calendario de pagos y estado de la propiedad (incluyendo muebles, daños por agua o retivut, y ampliaciones ilegales).

Pagos y Financiación

Calendario de pagos

Anticipo: Generalmente el 10% a la firma del contrato (tras verificar que no hay gravámenes).
Pagos siguientes: Se destinan a pagar la hipoteca del vendedor si existe.
Enganche: Debe pagarse en su totalidad antes de que el banco libere la hipoteca.

Transferencias Si trae dinero del extranjero, la transferencia bancaria o a través de una casa de cambio suele ser la opción más económica.

Tomar una hipoteca (Mashkanta)

Es recomendable obtener una aprobación previa incluso antes de encontrar el apartamento. Un agente hipotecario puede ayudar a negociar mejores tasas.

Directrices generales

Ingresos: Se requiere demostrar ingresos que tripliquen el pago mensual.
Financiación: Hasta el 70% para residentes. Para no residentes, la ley permite hasta el 50%.
Moneda: Es posible obtener hipotecas en moneda extranjera.

Residentes Temporales Un residente no israelí con visa (miembro de Bituaj Leumi) podría obtener condiciones similares a un residente israelí con la ayuda de un buen agente hipotecario.

Documentos necesarios

Pasaporte y visa válida (y licencia de conducir como segunda identificación).
Extractos bancarios de los últimos tres meses.
Comprobante de ingresos (2 años de declaraciones de impuestos para extranjeros).
Informe crediticio (FICO) para extranjeros.

Otros gastos

Mas Rejisha (Impuesto de compra): El porcentaje varía según el precio. Olim y compradores de primera vivienda tienen descuentos. Los extranjeros pagan una tasa más alta, salvo que demuestren que Israel es su "centro de vida".
Honorarios abogado: 0.25% - 1% + IVA.
Comisión agente: 2% + IVA.
Tasación (Shamai): Requerido por el banco.
Registro (Tabu): Tasas administrativas.

Registro de propiedad

Existen tres categorías: Tabu (Registro de Tierras), Minhal M'Karkai Israel (Autoridad de Tierras) y Jevrot Meshaknot (Empresas de Gestión). Su abogado se encargará de este trámite.

Apartamentos Nuevos (Contratistas)

Al comprar sobre plano (directamente al contratista):

Verifique que el contratista tenga licencias y derechos sobre el terreno.
Exija garantías bancarias (Arvut Bankait).
No firme el contrato estándar del constructor sin que su propio abogado lo revise.
Pagos: Por ley, se paga según el avance de la obra (ej. 40% al terminar el techo, 20% estructura, 20% yeso, 20% llave).

בס"ד

Compra de apartamento